การเช่าทรัพย์ คือสัญญาที่มีบุคคลอยู่สองฝ่าย ฝ่ายแรกคือผู้ให้เช่า ฝ่ายที่สองคือผู้เช่า ทั้งสองฝ่ายต่างก็มีหนี้ที่จะต้องชำระให้แก่กันและกัน โดยฝ่ายผู้ให้เช่ามีหนี้ที่จะต้องให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่า ส่วนฝ่ายผู้เช่าก็มีหนี้ที่จะต้องชำระค่าเช่าเป็นการตอบแทน ในเบื้องต้นก่อนอื่นต้องเข้าใจเสียก่อนว่า สัญญาเช่าทรัพย์ มิได้หมายความเฉพาะสัญญาเช่าทรัพย์สำหรับวัตถุที่มีรูปร่าง เช่น หนังสือ หรือ รถยนต์ เท่านั้น แต่ให้หมายความรวมถึงทรัพย์ที่ไม่เป็นวัตถุไม่มีรูปร่าง ซึ่งอาจมีราคาและถือเอาได้ด้วย เช่น ลิขสิทธิ์ สิทธิในเครื่องหมายการค้า ด้วยเหตุนี้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 บัญญัติว่าอันว่า เช่าทรัพย์สิน นั้นคือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่าตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง ชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น จากบทบัญญัติของกฎหมายที่ได้กล่าวมาข้างต้น ก็พอจะแยกอธิบายความหมายของสัญญเช่าทรัพย์ได้ ดังนี้
- สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาสองฝ่าย ฝ่ายหนึ่งเรียกว่า “ผู้ให้เช่า” และอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า “ผู้เช่า”
- ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า
- การได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่ามีระยะเวลาอันจำกัด ซึ่งระยะเวลาแห่งการเช่าอาจจะกำหนดเป็นวัน เดือน หรือปี ก็ได้ และกำหนดระยะเวลาเช่าจะต้องเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย
4.สัญญาเช่าถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ
5.สัญญาเช่าทรัพย์สินเป็นสัญญาที่ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิเท่านั้น
คราวนี้มาดูว่ามีสัญญาเช่าระยะยาว แต่สัญญาไม่ได้ระบุเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาไว้ ถ้าผู้เช่าต้องการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด จะทำได้หรือไม่ ผู้เช่าจะถูกเรียกร้องค่าเช่าที่กำหนดอยู่ในสัญญาจนกว่าสัญญาจะสิ้นสุดหรือไม่ จะมีวิธีใดที่ผู้เช่าจะยกเลิกสัญญาได้ โดยมีความเสียหายน้อยที่สุด
สัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาเช่า แม้ว่าจะไม่ได้มีข้อสัญญาระบุเป็นเงื่อนไขเกี่ยวกับการยกเลิกสัญญาไว้ก็ตาม คู่สัญญาเช่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็สามารถที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าระหว่างมีบทกฎหมายใดจำกัดห้ามไว้ แต่หากการบอกเลิกสัญญาเพื่อการทำให้คู่สัญญาแต่ละฝ่าย เป็นเหตุให้อีกฝ่ายต้องเสียหาย ฝ่ายนั้นก็ชอบที่จะใช้สิทธิเรียกร้องค่าเสียหายได้เช่นกัน
ตาม ปพพ.เรื่องเช่าทรัพย์ มาตรา 537 ไม่ได้ให้สิทธิผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาแน่นอน ก่อนครบกำหนด โดยที่ผู้ให้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาเมื่อผู้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้ว ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง แต่การบอกเลิกสัญญาโดยที่ผู้ให้เช่าไม่ยินยอมตกลงด้วยทำให้ผู้ให้เช่าเสียหาย ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายได้ โดยปกติถ้าเรื่องถึงศาลแล้วศาลท่านก็จะประเมินค่าเสียหายให้เท่ากับค่าเช่า
ดังนั้น สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน อันเป็นหนี้เหนือบุคคล หาใช่เป็นสิทธิเหนือทรัพย์สินหรือเป็นทรัพยสิทธิไม่ และการเช่าทรัพย์สินนั้น ปกติผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าว่าสมควรได้รับความไว้วางใจในการใช้และดูแลทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่ ดังนั้น สิทธิของผู้เช่าจึงมีสภาพเป็นการเฉพาะตัว แล้วพบกันใหม่ฉบับหน้า.
